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近日，惠州市大亚湾区的一处楼盘降价幅度之大引起了市场广泛关注，折扣高达4.8折，打破了大亚湾的最低价格纪录。

惠州本地媒体惠民之家数据显示，臻悦府备案均价为14741元/㎡。该项目工作人员表示：“目前已经下调了备案价，降到了现在的9000-10000元/㎡。”

不过，据该项目置业顾问表示，“目前低楼层价格在6800元/㎡左右，中高楼层价格普遍在7000-7200元/㎡。”相当于该楼盘价格直接打了5折。

4.8折系误读

5月22日，大亚湾区房管局工作人员表示，网传折扣低至4.8折系误读。臻悦府项目分装修和毛坯，装修和毛坯的价格不一样，目前在售价格低的是毛坯交付。

根据该楼盘的备案信息，该楼盘位于惠州市大亚湾区澳头安顺四路7号，楼盘名字是“海伦堡·臻悦府”，开发商是“惠州市广汇丰置业有限公司”。其房源总数共825套，户型面积为77㎡-100㎡，楼高26层。

该项目共计建设8栋商住楼，其中1-5栋为高层住宅，按原报建信息为装修标准交付，现第1、4、5栋已调整为毛坯交付；第6-8栋为复式洋房，毛坯标准交付。

也即是说，臻悦府楼盘部分楼栋将交付标准从精装修调整至毛坯，从而在价格上相应做了一些降价处理，且相关调整也均向房管局做出了申请备案。

但是，大亚湾区相关负责人表示，“尽管低折扣确实带来了高关注度，但是这种制造噱头的方式不可行，扰乱市场的正常秩序。”

其实自5月来，不少房产中介就对该楼盘展开了新一轮宣传，“48折”“6字头”等字眼频现，并未提及价格变化与交付标准的改变有关。

（当地销售人员微信截图）

上述负责人指出，企业销售人员在介绍项目时，未清晰说明交付标准从精装修调整为毛坯，价格相应做出调整这一关键信息。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这个案例说明，当前市场低迷已给开发商的资金链造成很大的影响，也必须要通过降价促销来缓解开发商销售紧张的状态。

他也表示，这个案例说明，只要价格降到位，达到了市场需求可承受的水平，市场需求会得到一定程度的释放。但这种价格预期会导致大家的购房情绪比较疲弱，需求的释放的可持续性并不大，同时前期购房者会承受比较大的损失，整个市场会相对疲弱。

房企降价属于市场行为？

据中指研究院不完全统计，去年5-12月，近20市（县）出台政策，或直接出台“限跌令”，为房价设置“跌停板”，要求项目降价不能超过15%或10%；或对相关降价房企进行约谈，防止房企“恶意降价”行为。

不久前，深圳龙岗、江苏昆山、南京等地均有项目因“擅自大幅度降价销售”被处罚，甚至收到警示通知函，项目被暂停销售。

比如，深圳龙岗区一处楼盘针对部分房源制定“白送60万元！首付30万买深圳三房”的优惠策略，当天便被住建局喊停。

南京鼓楼区某楼盘为了加快去化，将143平米户型面积的促销单价划到3.5万/㎡，比销许价格足足低了1.5万/㎡，相当于打了7折。很快，南京市房地产市场交易中心便发布警示函，暂停项目销售。

但值得注意的是，大亚湾区房管局的回应释放出的信息使市场激起不小波澜。“房企降价属于市场行为，我们规定是不能够高于备案价。如果企业手续齐全、没有其他问题，可以正常网签。”大亚湾区房管局工作人员曾表示。

李宇嘉也分析表示，此次大幅度的降价与前期报道的降价楼盘完全不同。他指出，开发商重新申请了备案价从此前最高的14,000多明显下调，也就不存在调整幅度过大，而违反了预售价格审批的有关规定。

惠州作为二线城市，2022年的GDP达到了5401.24亿元，位列广东全省第5，全国第54。在经济学家任泽平近日发布的《中国城市发展潜力排名：2022》50强榜单中，惠州位于43位。

李宇嘉认为，导致开发商折扣力度大的主要原因，是惠州楼市的大幅度下行。据悉，一季度惠州楼市有所反弹，但4月份惠州楼市下行都非常大，环比下跌40%，供应是成交的两倍，市场预期明显下行。

而且，惠州楼市以外向型购房为主，本地常住人口只有五百到六百多万，但商品房的供应和销售在珠三角排名前两位，主要是来自深圳的外溢需求，以及内地来珠三角的投资性需求。

4月28日，惠阳区住建局出台了相关楼市刺激政策。比如，其发布的最新的购房优惠政策显示，将首套住房商业贷款最低首付比例由30%下调至20%，二套房最低首付比例下调至30%等政策；对城乡居民在惠阳区内购买商品住房给予特价、团购折扣，折扣可低至8折。