据央行发布，8月1日，中国人民银行、国家外汇管理局召开2023年下半年工作会议。

其中信息量很大，重点有以下几条。

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1、继续精准有力实施稳健的货币政策，持续改善和稳定市场预期，为实体经济稳定增长营造良好的货币金融环境。

继续深化利率市场化改革，促进企业综合融资成本和居民信贷利率稳中有降。

2、加强和改善外汇政策供给，维护外汇市场稳健运行。

3、支持房地产市场平稳健康发展。

继续引导个人住房贷款利率和首付比例下行，更好满足居民刚性和改善性住房需求。指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

4、切实防范化解重点领域金融风险。统筹协调金融支持地方债务风险化解工作。

5、进一步便利境外投资者增持人民币资产，有序推进人民币国际化。

其中最受关注的还是这一条内容：指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率。

虽然经过几次LPR的下调，很多存量房贷已经来到了4.89%，但是，现在五年期的LPR利率低至4.2%，算一下还是有差距。假设真的能把存量贷款利率降低到LPR的水平，可以省下好大一笔钱。

而“指导商业银行依法有序调整存量个人住房贷款利率”这样的说法，第一次出现是在7月份的时候，中国人民银行货币政策司司长邹澜在发布会上介绍说，尽管贷款市场报价利率下行了0.45个百分点，但因为合同约定的加点幅度在合同期限内是固定不变的，前些年发放的存量房贷利率仍然处在相对较高的水平上，这与提前还款大幅增加有比较大的关系。提前还款客观上对商业银行的收益也有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

以100万元房贷额、30年还款期，等额本息还款方式为例：

1） 在5.95%的房贷利率高点贷款，利息总额约114万元。

2） 以最新LPR4.2%的利率贷款，利息总额约76万元。

前者利息甚至超过了本金，后者相较前者节省了约38万元的利息，不算个小数目。而这也意味着银行房贷收益的损失。

招商证券研报分析称，

存量按揭贷款利率下调历史上曾发生过一次。2008 年10 月央行宣布将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7 倍，并在答记者问中表示金融机构应按原贷款合同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确定已发放商业性个人住房贷款尚未偿还部分的利率水平。当年由于转按揭的盛行，银行为争夺按揭贷款业务，普遍选择存量按揭贷款给予利率7折优惠。

存量按揭利率下调可能性较高。2017-2021年间，房地产调控严格，新发放按揭贷款规模大且房贷利率较高。近两年，全国房价普遍低迷，房贷新客户普遍承受了房价亏损，财富缩水。此外，由于近几年存款利率显著下调，使得存量按揭贷款利率与三五年定期存款利率的差距扩大，老百姓普遍缺乏好的投资渠道，导致提前还贷较多。存量按揭贷款利率明显下调有望较大程度上减少提前还贷规模。在央行领导表态支持及鼓励银行调整存量按揭贷款利率后，出于金融工作的人民性高度，银行需要对此采取必要的举措，回应广大群众的关切。

由于存量按揭贷款利率下调将压缩银行息差，加大经营压力，银行主动下调的动力较弱。这可能需要监管明确调整的方案，因而存量按揭利率下调尚需时间。

存量按揭贷款利率调整的可能路径？招商证券认为，存量按揭加点下调的可能方案为，存量按揭贷款加点高于目前区域最新加点幅度的，按揭贷款加点有可能下调至最新的，低于最新加点幅度的保持不变。由于按揭贷款利率需要遵循区域下限，存量按揭利率降至当地当前新发放利率之下也是不合理的。为了推进存量按揭利率调整工作，银行可以在手机银行、网上银行等设置调整申请链接，让客户自主申请，也可以网点线下申请，操作难度很低。

招商证券分析称，存量按揭利率加点下调可能影响商业银行每年利息收入0.21万亿元，影响净利润约7个百分点。我们认为，存量按揭利率下调将压缩银行息差，倒逼进一步下调存款利率。