【裁判要旨】

1.借名买房人有权要求被借名者将房屋过户至自己名下，但由于其并非不动产登记簿载明的房屋所有权人，不能直接主张房屋所有权。

2.借名买房者应承担借用他人名义签订合同以及将房产登记在他人名下的风险；其对房屋享有的权利不能排除人民法院的强制执行。

(资料图片)

【案例】  

2011年5月7日，张某某与某地产公司签订商品房认购书一份，约定：由张某某认购涉案房产;付款方式为一次性付款，装修标准为精装修配家具、家电，优惠认购价4377688元；于签署认购书时交付定金5万元，首期于2011年5月28日前交付房款的100%，即4327688元;在张某某交清有关综合费用（签订合同时需交付费用）后，双方签署商品房买卖合同;有关综合费用包括权证综合费600元/套、商品房买卖合同印花税房价＊0.05%，房款3%的契税，张某某须按以上规定时间及费用付清给某地产公司；契税、印花税由某地产公司统一代收;签署合同合计应付款金额为4440119元;该房为样本房销售，软装65万，此样板房现状为交付时间在2012年3月30日前。

2011年7月31日，张某某与某地产公司签订商品房买卖合同，约定定金5万元已于合同签署前付清，第一期楼款须于2011年7月26日前按成交价的100%交付，即4327688元。张某某于2011年5月7日交纳定金5万元，于2011年5月23日交纳房款1311元；2011年7月18日，某集团公司公司向某地产公司转账支付4388800元，网上银行电子回单备注用途为“房号08-1栋张某”。上述商品房买卖合同于2011年10月10日进行备案，房产至今未办理不动产权证。

2011年11月26日，张某某以某集团公司总经理身份，巴某以财务经理身份签署公司报销单据粘贴单，报销项目为涉案房产，金额为4490119元。该公司于2011年11月30日将上述4490119元款项进行记账，记账凭证显示，总账科目为预付账款，二级及明细科目为集团往来-某地产公司，记账凭证附有上述报销单据粘贴单、1311元房款收据、商品房认购书及某集团公司网上银行电子回单打印件。

张某某在某集团公司对其所作访谈笔录中称，涉案房产是某集团公司的房产，只是以他的名义购买。2011年5月7日，他代表公司与某地产公司签订商品房认购书，某集团公司支付的购房款共计4440119元。

2019年3月7日，某集团公司公司向一审法院申请破产重整，一审法院裁定受理其重整申请。

刘某因与张某某等民间借贷纠纷一案，申请法院强制执行，该院作出执行裁定书，裁定拍卖张某某名下的涉案房产。

2019年8月30日，某集团公司向执行法院提出书面异议，主张涉案房产由其出资购买，归其所有，请求中止执行。该院裁定驳回了某集团公司的异议请求。

某集团公司遂向一审法院提起案外人执行异议之诉。请求中止执行案涉房产；确认上述房产归某集团公司所有。

某集团公司在一审庭审陈述，涉案房产目前处于闲置状态，房屋钥匙在张某某处；涉案房产因执行异议未进入破产处置程序，管理人委托原企业管理团队管理。张某某仍系某集团公司法定代表人。

一审法院判决：不得执行案涉房产；案涉房产归某集团公司所有。

二审判决：撤销一审判决；驳回某集团公司的诉讼请求。

最高院再审裁定：驳回某集团公司再审申请。

【争议焦点评述】  

一、某集团公司主张的借名买房事实是否成立

本案生效判决认定某集团公司借用张某某名义购房事实不能成立。

1.从案涉合同签约当事人看。案涉商品房买卖合同系由张某某与某地产公司签订并进行了网签备案登记，合同载明张某某是购房人，某地产公司为房屋出售人。

2.从房款缴纳情况看。某地产公司出具的定金收据及首付款收据均载明系张某某交纳房款；某集团公司向某地产公司转账支付4388800元，网上银行电子回单亦备注“房号08-1栋张某”，不能证实某集团公司为自己所购房屋而缴纳房款。

3.从当事人之间法律关系看。虽张某某在某集团公司管理人员所作的访谈笔录中表示其购买案涉房产系代表某集团公司购买，但因张某某既是某集团公司的法定代表人，也同为刘某申请强制执行的民间借贷纠纷案件的被执行人，与本案执行存在利害关系，其陈述客观性存疑。

4.从证据证明力看。某集团公司管理人员所作张某某的访谈笔录性质为证人证言；而张某某并未出庭作证并接受质询，该证人证言不符合证据形式要求。某集团公司主张案涉房屋系张某某代该公司购买，双方系借名买房关系证据不足。

二、某集团公司能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行

（一）某集团公司是否是案涉房屋的实际权利人

生效判决认为某集团公司并非是案涉房屋的实际权利人。

1.某集团公司主张的借名买房事实证据不足；根据现有证据只能认定某地产公司将案涉房屋出售给张某某。

2.从房产权属登记看。案涉房产至今未办理产权登记，仍为某地产公司名下的财产。

根据生效判决作出时有效的《物权法》第十四条（现为《民法典》第二百一十四条）关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力”以及《物权法》第十六条（现为《民法典》第二百一十六条）关于“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”之规定，张某某及某集团公司并非该房屋所有权人。

3.从权利性质看。张某某享有的权利是依据房屋买卖合同相关约定要求某地产公司交付房屋，并办理房屋产权转移登记手续；该权利性质为债权请求权而非物权。

4.张某某本身对案涉房屋不享有所有权；即便是某集团公司主张的借名买房事实成立，也无权主张房屋实际所有权。

（二）某集团公司能否排除人民法院对案涉房屋的强制执行

一审判决认为，某集团公司为涉案房产的真实权利人，其对房屋享有的权利能够排除人民法院的强制执行，故对其诉请予以支持。

二审判决认为，某集团公司并非涉案房产的真实所有权人，其对房屋享有的权利不能够排除人民法院的强制执行，故撤销一审判决，驳回了其诉讼请求。

1.物权公示公信原则必须信守

根据生效判决作出时有效的《物权法》第十四条（现为《民法典》第二百一十四条）、第十六条（现为《民法典》第二百一十六条）等规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据；不动产登记簿记载的内容具有公示公信效力，其法律效力应得到包括司法机关在内的国家机关的尊重。

案涉房屋并未登记在某集团公司名下，其主张自己系房屋实际所有权人，没有事实与法律依据。

2.物权与物权基础权利不容混淆

物权是权利人依法对特定的物（动产与不动产）享有的直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。其具有追及效力、优先效力和排他效力。除非法律另有规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。

赠与、买卖等是导致不动产物权变更、转让的基础事实，并不属于物权范畴，而属于债权范畴。不动产登记部门依据当事人之间的赠与、买卖等基础事实办理不动产转移登记手续后，不动产登记权利人才能取得不动产的所有权。

张某某有权要求某地产公司依据双方间签订的房屋买卖合同相关约定将案涉房屋过户至其名下，但不能直接主张对该房屋的所有权；某地产公司更无权以案涉房屋实际所有人的名义主张排除人民法院对房屋的强制执行。

3.从司法权与行政权关系看，不宜轻易否定不动产登记簿所载内容

对不动产进行物权登记是法律赋予不动产登记部门的法定职责；不动产登记部门的依法登记行为所产生的公示公信效力由法律所规定，除非在共有物分割、遗产继承、错误登记等特殊情况下，司法机关可以作出与不动产登记簿记载内容不一致的认定，否则，司法机关不能随意否定不动产登记的法律效力，避免司法权袭夺行政权，妨害市场交易安全。

4.借名者应承担借名买房的法律风险

退一步讲，即便某集团公司主张的借用张某某名义购买案涉房屋事实成立，但作为理性的市场经济主体，某集团公司理应预料到借名买房可能存在的风险并应该承担此种风险。这也符合权利义务对等、风险与利益相伴之大众通常认知；这也是防止市场交易道德风险之必然要求。

5.某集团公司对案涉房屋享有的权利并不优于被告刘某

从权利比较角度看，即便某集团公司主张的借用张某某名义购买案涉房屋事实存在，其也仅对张某某享有普通债权，该权利并不优于作为申请执行人的刘某对张某某享有的债权。法律没有对某集团公司予以特殊保护的必要。

某集团公司请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条、第二十八条、第二十九条之规定，其关于对案涉房屋享有实际权利，并能排除人民法院的强制执行之主张不能成立。

三、启示

某集团公司不服二审判决，向最高院申请再审。最高院以与二审判决相同的理由，驳回了某集团公司的再审申请。

不过，经笔者检索发现，最高人民法院关于借名买房人能否排除人民法院对房屋的强制执行，在不同案件裁判中裁判观点并不一致。

最高院在（2021）最高法民申3543号民事裁定书中认为，不动产物权登记产生的公示公信效力，亦仅是一种推定效力，登记行为本身不产生物权，当事人有证据证明其为真正权利人时可以推翻不动产登记的推定，维护事实上的真实。罗某通过借名买房，将真实物权登记于陶某名下，并非为了规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗，符合《最高人民法院关于适用<中华人民共和国物权法>若干问题的解释（一）》第二条之规定，当物权登记与实际权利状况不符时，以实际权利状况为依据认定事实的情形。故二审判决据此认定罗某为案涉房屋实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。

同是最高司法机关的裁判文书，基本类似的案件，完全不同的裁判逻辑与规则，令人困惑。

由此，我们获得一些启示：

1.再审程序是特殊的诉讼权利救济途径，与人民法院一审、二审的任务及裁判适用规则存在重大差异；除非二审裁判存在非常明显、重大的错误，人民法院启动再审程序的可能性很小。

2.当事人务必高度重视一审、二审程序。尤其在一审程序中，为争取获得利于己方的裁判，当事人应穷尽举证责任，回应法官关注焦点，向法庭充分提供能支持己方观点的事实与法律依据，切不可将希望主要寄托于再审程序。

3.由于法律存在漏洞，也由于法律规定的抽象，不同层级法院，不同地域法院，甚至同一法院对同一法律规定理解不同，进而导致同案不同判现象并不鲜见。除寻找相关法律法规、司法解释，当事人还应尽可能提交利于己方主张的法院相关指导性意见、权威司法裁判文书等参考资料，努力说服法官，争取法院作出利于己方的裁判结果。